Khi người được uỷ quyền đã bán nhà đất đúng phạm vi nhưng không giao tiền, giao dịch mua bán thường vẫn có hiệu lực với người mua; việc của bạn là đòi người được uỷ quyền giao lại tiền, bằng thương lượng có văn bản, khởi kiện dân sự, và nếu có dấu hiệu chiếm đoạt thì tố giác. Ít khi lấy lại được nhà từ người mua ngay tình chỉ vì người đại diện giữ tiền.
Bài viết giả định giấy uỷ quyền có cho bán và nhận tiền, người được uỷ quyền đã ký hợp đồng mua bán, người mua đã trả tiền. Nếu người được uỷ quyền bán vượt phạm vi, bán cho chính mình hoặc dùng giấy giả, hướng xử lý khác và có bài riêng. Ở đây trọng tâm là số tiền: bao nhiêu, đang ở đâu, đòi thế nào.
Vì sao thường không đòi lại được nhà mà phải đòi tiền
Theo nguyên lý đại diện, giao dịch người đại diện xác lập trong phạm vi được giao ràng buộc chính người uỷ quyền. Bạn đã giao quyền bán và nhận tiền; người mua đã trả tiền cho người bạn chọn làm đại diện. Về phía người mua, nghĩa vụ trả tiền thường được coi là đã thực hiện. Việc tiền không đến tay bạn là chuyện giữa bạn và người đại diện.
Có ngoại lệ đáng cân nhắc: người mua thông đồng với người được uỷ quyền, giá trên hợp đồng thấp bất thường so với thị trường do hai bên dàn xếp, hoặc người mua biết rõ người đại diện định chiếm tiền mà vẫn tiếp tay. Khi đó có thể đặt vấn đề giao dịch vô hiệu hoặc người mua cùng chịu trách nhiệm, nhưng phải có chứng cứ. Đây là phần nên hỏi luật sư trên AI Cố Vấn hoặc nhờ luật sư đọc hồ sơ trước khi quyết định hướng kiện.
Hiểu điều này giúp bạn tập trung công sức đúng chỗ: thay vì cố huỷ hợp đồng với người mua, phần lớn trường hợp nên dồn sức vào việc xác định số tiền thật và buộc người đại diện giao lại.
Xác định số tiền thật: gom những gì
Tranh chấp kiểu này hay vướng ở chỗ hai bên không thống nhất số tiền. Người được uỷ quyền có thể khai giá bán thấp hơn, trừ nhiều chi phí, hoặc bảo rằng đã đưa một phần. Những nguồn sau giúp xác định con số:
- Bản sao hợp đồng mua bán đã công chứng: bạn có quyền yêu cầu vì là chủ tài sản; tổ chức công chứng lưu hồ sơ.
- Hồ sơ đăng ký biến động và nghĩa vụ tài chính khi sang tên: giá kê khai để tính thuế, phí.
- Lời xác nhận của người mua về số tiền thực trả, thời điểm, hình thức, tài khoản nhận.
- Sao kê tài khoản của bạn nếu có khoản nào đã được chuyển về, và các tin nhắn trao đổi về giá.
- Chứng từ chi phí người được uỷ quyền nói đã chi: phí môi giới, thuế, chi phí sửa nhà, có hoá đơn hay chỉ là lời nói.
- Thoả thuận thù lao giữa bạn và người được uỷ quyền, nếu có, để biết họ được giữ lại bao nhiêu.
Giá trên hợp đồng công chứng và giá thực trả có thể khác nhau. Việc ghi giá thấp hơn thực tế là vi phạm và có thể kéo theo trách nhiệm về thuế cho các bên; nếu phát hiện điều này, bạn nên được tư vấn trước khi dùng con số nào làm căn cứ đòi.
Các bước đòi tiền, từ mềm đến cứng
Trình tự sau thường hiệu quả và để lại chứng cứ ở từng bước:
- Gặp hoặc nhắn tin yêu cầu người được uỷ quyền báo cáo kết quả công việc và giao lại tiền, nêu số tiền bạn xác định được và hạn cụ thể. Người được uỷ quyền có nghĩa vụ báo cáo và giao lại tài sản, lợi ích thu được.
- Nếu không có phản hồi, gửi văn bản yêu cầu bằng thư bảo đảm có báo phát, liệt kê căn cứ (giấy uỷ quyền, hợp đồng mua bán) và hạn trả.
- Đồng thời chấm dứt uỷ quyền nếu còn việc chưa làm xong, để người đó không tiếp tục nhân danh bạn với tài sản khác.
- Đề nghị hoà giải: có thể qua tổ hoà giải ở cơ sở nếu hai bên cùng nơi cư trú, hoặc hoà giải, đối thoại tại toà án trước khi thụ lý.
- Khởi kiện yêu cầu người được uỷ quyền giao lại tiền, trả lãi do chậm trả và bồi thường thiệt hại nếu có.
- Song song, nếu có dấu hiệu chiếm đoạt như bỏ trốn, cắt liên lạc, tẩu tán tài sản, làm đơn tố giác gửi cơ quan công an.
Mỗi bước nên có bản lưu. Một lá thư yêu cầu có báo phát vừa là chứng cứ người kia đã được đòi, vừa giúp tính thời điểm chậm trả.
Khi nào chuyện giữ tiền trở thành vấn đề hình sự
Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản. Bộ luật Hình sự có tội danh này, áp dụng với người nhận được tài sản của người khác qua hợp đồng hợp pháp rồi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt, hoặc đến hạn mà cố tình không trả dù có điều kiện. Người được uỷ quyền nhận tiền bán nhà rồi cắt liên lạc là dạng có thể bị xem xét.
Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Nếu ngay từ đầu người kia đã có ý định chiếm đoạt và dùng thủ đoạn gian dối để được bạn uỷ quyền, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét theo hướng này. Ranh giới giữa hai tội và giữa tội phạm với tranh chấp dân sự do cơ quan tiến hành tố tụng đánh giá.
Tranh chấp về số tiền không phải lúc nào cũng là tội. Nếu người được uỷ quyền vẫn liên lạc, thừa nhận nghĩa vụ, chỉ tranh cãi về chi phí được trừ hay thù lao, cơ quan công an thường hướng dẫn giải quyết bằng đường dân sự.
Tố giác không thay cho khởi kiện. Kết quả hình sự có thể kèm việc buộc bồi thường, nhưng tiến trình và kết quả không do bạn quyết định. Nhiều người vẫn khởi kiện dân sự hoặc yêu cầu bồi thường trong vụ án hình sự để bảo đảm quyền lợi về tiền.
Ví dụ giả định: từ lúc phát hiện đến khi nộp đơn
Ông D đi làm ở nước ngoài, uỷ quyền bằng hợp đồng công chứng cho em rể bán một lô đất ở ven đô Hải Phòng và nhận tiền. Sáu tháng sau, ông nghe người quen nói đất đã có nhà mới xây. Gọi hỏi, em rể bảo đã bán nhưng người mua còn nợ, chưa đưa đủ. Ông D nhờ người nhà xin bản sao hợp đồng mua bán qua tổ chức công chứng, thấy giá ghi trong hợp đồng và ghi nhận người mua đã thanh toán đủ.
Ông D liên lạc với người mua, được xác nhận đã chuyển khoản toàn bộ vào tài khoản của em rể, có sao kê. Ông gửi thư yêu cầu em rể giao tiền trong ba mươi ngày, có báo phát. Em rể trả lời bằng tin nhắn rằng đã dùng một phần để trả nợ chung của gia đình, phần còn lại sẽ trả dần, không nêu số cụ thể.
Đến đây ông D có đủ ba mảnh chứng cứ: giấy uỷ quyền cho nhận tiền, xác nhận số tiền người mua đã trả, và tin nhắn thừa nhận đã nhận tiền. Vì em rể vẫn liên lạc và thừa nhận nghĩa vụ, ông chọn hoà giải trước, rồi khởi kiện tại toà án nơi em rể cư trú khi hoà giải không thành. Nếu em rể cắt liên lạc và bán tài sản riêng, ông đã có thể tính đến việc tố giác và yêu cầu biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Lúc uỷ quyền bán: viết sẵn mấy điều để khỏi đòi tiền về sau
Phần lớn tranh chấp kiểu này có thể giảm nhiều nếu giấy uỷ quyền và cách nhận tiền được thiết kế từ đầu. Khi bạn chuẩn bị uỷ quyền bán tài sản, cân nhắc các điểm sau:
- Ghi rõ tiền bán phải chuyển thẳng vào tài khoản đứng tên chủ tài sản; người được uỷ quyền chỉ ký hợp đồng và làm thủ tục, không được nhận tiền.
- Nếu buộc phải cho nhận tiền, ghi thời hạn phải chuyển lại cho chủ, ví dụ trong vài ngày làm việc kể từ khi nhận.
- Ghi giá bán tối thiểu, hoặc yêu cầu người được uỷ quyền phải có xác nhận bằng văn bản hay tin nhắn của chủ về giá trước khi ký.
- Thoả thuận rõ thù lao và loại chi phí được trừ, kèm điều kiện phải có chứng từ.
- Yêu cầu người được uỷ quyền gửi ngay bản chụp hợp đồng mua bán sau khi ký và báo cáo từng khoản tiền nhận được.
- Không uỷ quyền "toàn quyền quyết định mọi vấn đề liên quan" khi bạn chỉ cần một việc cụ thể.
Những điều kiện này không làm giấy uỷ quyền mất tác dụng; ngược lại, người mua cẩn trọng sẽ yên tâm hơn khi thấy tiền đi thẳng về chủ tài sản.
Chuẩn bị khởi kiện: hồ sơ và những điểm dễ sai
Hồ sơ khởi kiện thường gồm đơn khởi kiện, giấy tờ tuỳ thân, giấy uỷ quyền hoặc hợp đồng uỷ quyền, bản sao hợp đồng mua bán, các văn bản yêu cầu đã gửi và chứng cứ về số tiền. Đơn nên nêu rõ yêu cầu: buộc giao lại bao nhiêu tiền, lãi chậm trả tính từ khi nào, bồi thường gì.
Điểm dễ sai đầu tiên là đòi quá nhiều thứ trong một đơn, ví dụ vừa đòi tiền vừa đòi huỷ hợp đồng mua bán với người mua khi không có chứng cứ thông đồng. Điều đó làm vụ việc kéo dài và tốn chi phí. Điểm thứ hai là không trừ phần thù lao, chi phí hợp lý mà chính bạn đã đồng ý; toà sẽ xem xét các khoản này, nên tự đưa vào từ đầu giúp yêu cầu đáng tin hơn.
Với các khoản tiền lớn và nguy cơ người kia tẩu tán, bạn có thể yêu cầu toà áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như phong toả tài khoản, tài sản của người đó, theo điều kiện luật tố tụng quy định. Yêu cầu này thường đi kèm nghĩa vụ bảo đảm, nên hỏi kỹ trước khi nộp.
Câu hỏi thường gặp
Người mua đã trả tiền cho người được uỷ quyền, chủ nhà có đòi người mua trả lần nữa được không?
Thường là không, nếu giấy uỷ quyền cho phép nhận tiền và người mua ngay tình. Nghĩa vụ trả tiền của người mua đã được thực hiện qua người đại diện. Chủ nhà đòi người được uỷ quyền giao lại.
Người được uỷ quyền nói đã trừ chi phí, có phải chấp nhận không?
Chỉ những chi phí hợp lý, phát sinh để thực hiện công việc uỷ quyền và có căn cứ mới được tính. Bạn có quyền yêu cầu họ báo cáo và đưa chứng từ. Khoản không chứng minh được có thể bị bác khi giải quyết tranh chấp.
Không có hợp đồng uỷ quyền mà chỉ nhờ miệng thì có đòi được không?
Vẫn có thể đòi, nhưng phải chứng minh việc nhờ và việc người kia đã nhận tiền, qua tin nhắn, người làm chứng, chứng từ chuyển tiền. Với nhà đất, việc bán thường phải có văn bản uỷ quyền đúng hình thức, nên hồ sơ mua bán sẽ có dấu vết.
Có nên báo công an ngay hay khởi kiện trước?
Nếu người kia cắt liên lạc, bỏ trốn hoặc có dấu hiệu tẩu tán, nên tố giác sớm. Nếu họ vẫn liên lạc và chỉ tranh cãi về số tiền, khởi kiện dân sự thường phù hợp hơn. Hai đường có thể đi song song khi có căn cứ.
Người được uỷ quyền là anh em ruột thì có khác gì không?
Về pháp lý thì quan hệ uỷ quyền vẫn như nhau. Khác ở cách làm: nhiều gia đình bắt đầu bằng một buổi đối chiếu số liệu có người thứ ba chứng kiến, lập biên bản. Nếu không thành, các bước như với người ngoài vẫn áp dụng.
Đòi được tiền rồi có phải nộp thuế gì thêm không?
Nghĩa vụ thuế khi chuyển nhượng nhà đất phát sinh từ giao dịch mua bán và thường đã kê khai khi sang tên. Nếu phát hiện giá kê khai thấp hơn thực tế, nên hỏi người làm nghề về thuế để xử lý cho đúng, tránh rủi ro về sau.