Bạn có thể uỷ quyền cho người khác ký hợp đồng bán nhà đất và nhận tiền thay, nhưng trong văn bản uỷ quyền phải chốt trước ít nhất năm điều: tài sản nào, giá thấp nhất được bán, có được nhận cọc không, tiền chuyển vào đâu, và việc nào người bán thay không được tự quyết. Hợp đồng chuyển nhượng vẫn phải công chứng hoặc chứng thực như khi bạn tự bán; người được uỷ quyền chỉ đứng ra ký nhân danh bạn.
Bài này viết từ phía người chủ tài sản muốn bán đúng phép qua người làm thay. Nó khác với chuyện "mua bán bằng hợp đồng uỷ quyền" thay cho hợp đồng chuyển nhượng, một cách làm nhiều rủi ro mà bài này không hướng dẫn. Ở đây người được uỷ quyền là người bạn tin, đi ký hợp đồng chuyển nhượng thật, giao nhà và đưa tiền về cho bạn.
Bán thay đúng phép khác "bán bằng uỷ quyền" ở đâu
Có hai cách dùng uỷ quyền trong mua bán nhà đất, và chúng khác nhau về bản chất. Cách thứ nhất, đúng với tên gọi của nó: bạn là người bán, bạn uỷ quyền cho người thân đi tìm người mua, ký hợp đồng chuyển nhượng với người mua, làm thủ tục sang tên cho người mua và đưa tiền về cho bạn. Sổ đỏ sau cùng mang tên người mua, giao dịch đã hoàn tất.
Cách thứ hai là hai bên mua bán không ký hợp đồng chuyển nhượng mà ký hợp đồng uỷ quyền, người bán uỷ quyền cho chính người mua "toàn quyền định đoạt". Tài sản vẫn đứng tên người bán, người mua chỉ cầm một văn bản đại diện có thể chấm dứt, và nếu người bán qua đời thì uỷ quyền cũng chấm dứt. Đây là chỗ sinh ra rất nhiều tranh chấp; rủi ro của nó có bài riêng trong chuyên mục này.
Bài này chỉ bàn cách thứ nhất. Nếu ai đó đề nghị bạn "ký uỷ quyền cho nhanh, khỏi sang tên", hãy hiểu đó là cách thứ hai và tìm hiểu kỹ trước khi đồng ý, vì nó không phải là một giao dịch mua bán đã hoàn tất.
Năm điều phải chốt trong văn bản uỷ quyền bán
Tài sản bán. Mô tả đúng như trên giấy chứng nhận: số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ theo tên đơn vị hành chính hiện hành và tên cũ nếu sổ ghi tên cũ, diện tích, tài sản gắn liền. Bán một phần thửa thì phải ghi rõ phần nào và việc tách thửa đi kèm.
Giá thấp nhất. Ghi một mức giá sàn, người làm thay chỉ được ký khi giá bằng hoặc cao hơn. Không ghi giá sàn là trao cho người làm thay quyền bán với bất kỳ giá nào, kể cả khi họ chịu áp lực từ người mua quen.
Quyền nhận đặt cọc. Nếu muốn người làm thay ký hợp đồng đặt cọc với người mua, ghi rõ quyền đó, mức cọc tối thiểu, và tiền cọc chuyển vào tài khoản nào. Đặt cọc cũng là một giao dịch ràng buộc bạn, phạt cọc nếu không bán được là bạn chịu.
Dòng tiền. Cách an toàn nhất là ghi rõ người mua phải chuyển toàn bộ tiền vào tài khoản đứng tên bạn. Nếu buộc phải để người làm thay nhận tiền, ghi thời hạn phải chuyển lại cho bạn và không được dùng khoản tiền đó vào việc khác.
Những việc không được làm. Không được bán cho chính mình hoặc người thân của mình khi chưa có đồng ý bằng văn bản của bạn; không được uỷ quyền lại cho người khác; không được thế chấp tài sản; không được nhận thêm khoản tiền nào ngoài giá đã ghi trong hợp đồng.
Hình thức văn bản và chuyện ai phải cùng ký
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở giữa cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực. Khi người được uỷ quyền đứng ra ký thay, tổ chức công chứng sẽ kiểm tra tư cách của họ qua văn bản uỷ quyền. Trên thực tế, hầu hết nơi công chứng yêu cầu văn bản uỷ quyền bán nhà đất phải là hợp đồng uỷ quyền đã công chứng, vì đây là việc định đoạt tài sản có giá trị lớn. Hỏi trước nơi sẽ ký hợp đồng bán là cách tránh đi lại hai lần.
Nếu bạn và người làm thay không ở cùng một tỉnh, luật công chứng có cơ chế cho mỗi bên ký hợp đồng uỷ quyền ở một tổ chức công chứng khác nhau: bạn ký trước ở nơi mình ở, người làm thay ký tiếp ở nơi họ ở. Thủ tục cụ thể nên hỏi tổ chức công chứng trước khi làm.
Về người phải ký: nếu sổ đứng tên hai vợ chồng, hoặc tài sản là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân dù sổ chỉ ghi một người, cả hai vợ chồng phải cùng uỷ quyền hoặc người còn lại phải có văn bản đồng ý. Nếu sổ ghi nhiều người đồng sở hữu, từng người phải uỷ quyền. Thiếu một chữ ký là hợp đồng bán không ký được, dù người mua đã sẵn sàng.
Các bước của một giao dịch bán thay và chữ ký của ai
Thứ tự thường gặp của một giao dịch bán nhà đất qua người được uỷ quyền, kèm việc ai ký ở mỗi bước. Thủ tục cụ thể và nơi tiếp nhận có thể khác giữa các địa phương.
| Bước | Người làm thay làm | Giấy tờ đi kèm | Bạn nên làm gì |
|---|---|---|---|
| Tìm người mua, thương lượng | Dẫn xem nhà, báo giá | Bản sao sổ, không đưa sổ gốc | Duyệt người mua và giá cuối |
| Ký đặt cọc | Ký nhân danh bạn nếu có quyền | Hợp đồng đặt cọc, văn bản uỷ quyền | Kiểm tra tiền cọc đã vào tài khoản của bạn |
| Công chứng hợp đồng chuyển nhượng | Ký tại tổ chức hành nghề công chứng | Sổ gốc, văn bản uỷ quyền, giấy tờ tuỳ thân | Đọc bản dự thảo hợp đồng trước ngày ký |
| Nhận tiền | Theo dõi người mua chuyển tiền | Hợp đồng ghi rõ tài khoản nhận | Xác nhận đã nhận đủ |
| Khai thuế, phí, nộp hồ sơ sang tên | Ký tờ khai phần bên bán nếu có quyền | Hồ sơ đăng ký biến động | Hỏi rõ ai chịu thuế, phí theo hợp đồng |
| Bàn giao nhà | Lập biên bản, giao chìa khoá | Biên bản bàn giao | Xem ảnh hiện trạng, chốt chỉ số điện nước |
Bạn để ý cột cuối: ở mỗi bước, người chủ vẫn có một việc nhỏ để kiểm soát. Uỷ quyền không có nghĩa là không cần theo dõi.
Thuế, phí và những khoản người bán thay hay quên
Khi chuyển nhượng nhà đất, có những nghĩa vụ tài chính phải nộp trước khi sang tên, thường gồm thuế thu nhập cá nhân của bên bán và lệ phí trước bạ của bên mua, cộng thêm phí công chứng và phí thẩm định hồ sơ. Ai chịu khoản nào là do hai bên thoả thuận trong hợp đồng; nếu không thoả thuận thì áp dụng theo quy định. Mức cụ thể và trường hợp được miễn cần đối chiếu quy định hiện hành hoặc hỏi cơ quan thuế nơi có nhà đất.
Người bán thay hay quên hai điều. Thứ nhất, nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn giá thật để giảm thuế, người chịu rủi ro pháp lý là bạn, chủ tài sản, chứ không phải người làm thay. Thứ hai, nếu trường hợp của bạn có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân, ví dụ theo diện nhà ở duy nhất, thì phải có giấy tờ và cam kết của bạn; người làm thay không tự khai thay điều đó được nếu văn bản uỷ quyền không cho phép và bạn không cung cấp đủ căn cứ.
Vì vậy văn bản uỷ quyền nên có một dòng về nghĩa vụ tài chính: người làm thay được ký tờ khai và nộp thuế, phí phần bên bán theo đúng giá trong hợp đồng; mọi đề nghị miễn giảm phải có ý kiến của bạn. Chi tiết tính thuế thuộc mảng thuế, bạn nên hỏi người làm nghề kế toán thuế hoặc cơ quan thuế nếu số tiền lớn.
Tình huống người bán thay hay rơi vào
Một số chuyện thường xảy ra khi chủ nhà ở xa, kèm cách xử lý gợi ý:
- Người mua đòi giảm giá vào phút chót tại phòng công chứng: người làm thay chỉ được ký nếu vẫn trên giá sàn, còn không thì gọi bạn và hoãn ký.
- Người mua muốn ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá thoả thuận: không đồng ý, vì đây là hành vi khai sai giá chuyển nhượng và rủi ro dồn về bên bán.
- Người mua đề nghị trả một phần bằng tiền mặt cho người làm thay: chỉ chấp nhận nếu văn bản uỷ quyền cho nhận tiền mặt, có biên nhận và chuyển lại cho bạn ngay.
- Sổ đỏ đứng tên vợ chồng nhưng chỉ một người uỷ quyền: tổ chức công chứng sẽ không cho ký, cần bổ sung văn bản của người còn lại.
- Nhà đang có người thuê: phải xử lý hợp đồng thuê, thông báo cho người thuê, và ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng.
- Bạn đổi ý không muốn bán nữa sau khi người làm thay đã nhận cọc: bạn chịu phạt cọc theo hợp đồng đặt cọc, vì người làm thay đã ký nhân danh bạn.
Điểm cuối thường bị xem nhẹ. Uỷ quyền nhận cọc nghĩa là bạn đã chấp nhận ràng buộc trước; nếu còn phân vân, đừng cho quyền nhận cọc mà giữ lại tự ký phần đó.
Khi nào nên dừng lại và hỏi người làm nghề
Một giao dịch bán nhà đất qua người làm thay thường có giá trị lớn và nhiều bên tham gia. Bạn nên hỏi luật sư hoặc người hành nghề công chứng trước khi ký uỷ quyền khi: tài sản là di sản thừa kế chưa chia xong, đất đang thế chấp ngân hàng, nhà có tranh chấp ranh giới với hàng xóm, người mua là người thân của người làm thay, hoặc bạn đang ở nước ngoài và không chắc hình thức văn bản uỷ quyền được chấp nhận ở Việt Nam.
Câu hỏi nên đặt cho người làm nghề không phải là "có bán được không" mà là "văn bản uỷ quyền cần ghi thêm gì để những rủi ro này không dồn về phía chủ tài sản". Nếu cần đọc nhanh bản dự thảo văn bản uỷ quyền, bạn có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để được chỉ những câu chữ cần sửa trước khi đi ký.
Còn khi giao dịch đã xảy ra mà có dấu hiệu người làm thay bán dưới giá, giữ tiền, hoặc ký những giấy tờ ngoài phạm vi, đó là chuyện tranh chấp và vượt quyền, cần xử lý theo hướng khác; chuyên mục về giấy uỷ quyền giả và tranh chấp có hướng dẫn riêng.
Câu hỏi thường gặp
Người được uỷ quyền bán nhà có tự mua lại nhà đó được không?
Về nguyên tắc người đại diện không được xác lập giao dịch với chính mình nhân danh người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu người thân muốn mua, cách minh bạch là bạn trực tiếp ký hoặc đồng ý bằng văn bản riêng về giá và điều kiện.
Có thể uỷ quyền bán nhà mà không ghi giá không?
Về hình thức là có thể, nhưng rất không nên. Không ghi giá thì người làm thay được bán với bất kỳ giá nào mà vẫn đúng phạm vi uỷ quyền, và bạn khó khiếu nại sau này. Một mức giá sàn là rào chắn đơn giản nhất.
Tổ chức công chứng có chấp nhận giấy uỷ quyền chỉ chứng thực chữ ký để ký bán nhà không?
Thực tế đa số tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu hợp đồng uỷ quyền được công chứng khi người được uỷ quyền ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Bạn nên hỏi trước chính nơi sẽ công chứng hợp đồng bán để chọn đúng hình thức.
Người làm thay nhận tiền rồi chưa chuyển cho chủ nhà thì sao?
Bạn yêu cầu người đó giao lại theo nghĩa vụ trong hợp đồng uỷ quyền, giữ chứng từ người mua đã trả tiền. Nếu họ cố tình không trả, đây là tranh chấp dân sự và có thể có yếu tố chiếm đoạt; nên nhờ luật sư đánh giá. Cách phòng tốt nhất vẫn là để tiền vào thẳng tài khoản của bạn.
Đã uỷ quyền bán nhà, chủ nhà có tự bán cho người khác được không?
Bạn vẫn có quyền tự bán vì tài sản là của bạn. Nhưng nếu người được uỷ quyền đã ký đặt cọc với một người mua khác, bạn có thể phải chịu phạt cọc. Trước khi tự bán, hãy báo chấm dứt uỷ quyền và kiểm tra người làm thay đã ký gì nhân danh bạn.
Ai chịu thuế khi bán nhà qua người được uỷ quyền?
Nghĩa vụ thuế của bên bán thuộc về chủ tài sản, không thuộc người làm thay. Người làm thay chỉ ký khai và nộp thay nếu được uỷ quyền. Việc ai trả thuế phí trên thực tế do hai bên mua bán thoả thuận trong hợp đồng.