Bạn có thể uỷ quyền cho người khác đứng ra mua nhà đất thay mình: đi xem, ký đặt cọc, ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng, nộp hồ sơ sang tên và nhận sổ đỏ. Sổ sẽ đứng tên bạn, vì bạn là bên nhận chuyển nhượng; người làm thay chỉ ký nhân danh bạn.
Mua thay khác bán thay ở một điểm cốt lõi: người mua phải bỏ tiền ra trước khi chắc chắn mọi thứ đúng như được giới thiệu. Vì vậy văn bản uỷ quyền mua cần chặt ở phần kiểm tra tài sản và phần trả tiền. Bài này đi qua cả hai, cùng với một chuyện hay bị nhầm là "nhờ người đứng tên hộ".
Mua thay và "nhờ đứng tên hộ" không phải một
Khi bạn uỷ quyền mua, hợp đồng chuyển nhượng ghi bên nhận chuyển nhượng là bạn, người đại diện là người làm thay. Sổ đỏ cấp cho bạn. Người làm thay không có quyền gì với tài sản sau khi việc mua xong.
Còn "nhờ đứng tên hộ" là bạn bỏ tiền nhưng để người khác ký hợp đồng mua với tư cách chính họ và đứng tên trên sổ. Về pháp lý, người đứng tên là người có quyền. Nếu sau này người đó không chịu trả lại, bán đi, hoặc qua đời và tài sản thành di sản của họ, bạn phải chứng minh tiền là của mình và đi đòi qua toà, kết quả không chắc chắn.
Ranh giới này còn liên quan đến người làm thay. Nếu họ ký hợp đồng mua bằng tên mình rồi hứa "sau này sang lại", lần sang lại đó là một giao dịch chuyển nhượng mới, phát sinh thêm thuế, phí và thêm một lần phụ thuộc vào thiện chí của họ. Uỷ quyền mua đúng tên bạn ngay từ đầu tránh được cả hai.
Có người chọn đứng tên hộ vì muốn tránh một điều kiện nào đó, ví dụ không đủ điều kiện mua loại đất đó. Bài này không hướng dẫn theo hướng đó. Nếu bạn đủ điều kiện mua thì cứ uỷ quyền mua đúng tên mình; nếu chưa đủ, hãy hỏi người làm nghề về con đường hợp pháp thay vì nhờ người đứng tên.
Phạm vi uỷ quyền mua nên ghi những gì
Tài sản cụ thể hay tiêu chí. Nếu bạn đã chọn được căn nhà, ghi đúng như trên sổ của bên bán. Nếu chưa chọn, bạn có thể ghi tiêu chí: khu vực, loại đất, diện tích, giá tối đa. Nhưng cách ghi theo tiêu chí trao cho người làm thay quyền chọn rất lớn, chỉ nên dùng với người rất tin cậy.
Giá tối đa. Người làm thay chỉ được ký khi giá bằng hoặc thấp hơn mức này. Ghi rõ giá tối đa đã bao gồm hay chưa bao gồm thuế, phí.
Quyền đặt cọc và mức cọc. Đặt cọc là chỗ mất tiền nhanh nhất nếu bên bán không đúng như lời giới thiệu. Ghi mức cọc tối đa và điều kiện cọc chỉ được trả sau khi đã kiểm tra thông tin thửa đất.
Nghĩa vụ kiểm tra trước khi ký. Ghi người làm thay phải kiểm tra sổ gốc, thông tin quy hoạch, tình trạng thế chấp, tranh chấp trước khi ký đặt cọc hoặc hợp đồng. Có điều khoản này, người làm thay cũng biết mình phải làm những việc gì.
Quyền làm thủ tục sau mua. Ký tờ khai, nộp lệ phí trước bạ, nộp hồ sơ đăng ký biến động, nhận sổ mới. Thiếu quyền này, việc mua xong lại kẹt ở khâu sang tên.
Vợ chồng. Nếu bạn đã kết hôn và tài sản mua bằng tiền chung, nên để cả hai vợ chồng cùng uỷ quyền và cùng là bên nhận chuyển nhượng, tránh tranh cãi về sau.
Mua căn hộ chung cư, nhà dự án qua người được uỷ quyền
Mua căn hộ từ chủ đầu tư khác với mua nhà đất của cá nhân. Hợp đồng mua bán thường là mẫu do chủ đầu tư soạn, ký tại văn phòng của họ, không nhất thiết qua tổ chức công chứng. Chủ đầu tư có quy trình riêng về việc chấp nhận người ký thay: có nơi chấp nhận hợp đồng uỷ quyền công chứng, có nơi yêu cầu thêm giấy tờ. Người làm thay nên hỏi phòng giao dịch của dự án trước khi bạn đi ký uỷ quyền.
Phạm vi uỷ quyền khi mua căn hộ dự án nên gồm: ký hợp đồng mua bán và các phụ lục, thanh toán theo tiến độ, nhận bàn giao căn hộ, ký biên bản bàn giao, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận mang tên bạn. Phần nhận bàn giao rất quan trọng, vì đây là lúc ghi nhận diện tích thực tế, lỗi hoàn thiện và các cam kết của chủ đầu tư.
Nếu bạn mua lại căn hộ từ người đã mua của chủ đầu tư, khi chưa có sổ, thì đó là chuyển nhượng hợp đồng mua bán, có thủ tục xác nhận của chủ đầu tư và yêu cầu công chứng riêng. Người làm thay cần hiểu rõ mình đang ký loại giấy nào để không nhầm giữa mua căn hộ đã có sổ và nhận chuyển nhượng hợp đồng.
Kiểm tra gì trước khi người làm thay đặt cọc
Người làm thay là đôi mắt của bạn tại chỗ. Bảng dưới là danh mục tối thiểu, kèm cách kiểm và việc báo về cho bạn.
| Kiểm cái gì | Kiểm thế nào | Báo về cho bạn |
|---|---|---|
| Sổ gốc của bên bán | Xem bản gốc, đối chiếu tên, số thửa, diện tích với giấy tờ tuỳ thân của người bán | Ảnh chụp các trang sổ |
| Người ký bán | Nếu sổ ghi vợ chồng, hộ gia đình hay nhiều người thì ai phải ký | Danh sách người phải ký |
| Thông tin thửa đất | Đề nghị cung cấp thông tin tại văn phòng đăng ký đất đai nếu được bên bán đồng ý hoặc theo quy định | Kết quả thông tin, tình trạng thế chấp, ngăn chặn |
| Quy hoạch | Hỏi bộ phận chuyên môn của xã hoặc tra cứu quy hoạch công khai của tỉnh | Thửa đất có nằm trong quy hoạch thu hồi, mở đường không |
| Hiện trạng | Đo nhanh mặt tiền, ranh giới, lối đi, hỏi hàng xóm | Video đi quanh thửa đất |
| Người đang ở trong nhà | Có người thuê, người ở nhờ không | Thời điểm giao nhà thực tế |
Bạn quyết định đặt cọc sau khi xem đủ các mục trên. Nếu bạn để người làm thay tự quyết cọc, ít nhất hãy ghi trong văn bản uỷ quyền rằng họ chỉ được cọc khi các mục kiểm đều ổn.
Trả tiền thế nào để không mất tiền vì người làm thay hay bên bán
Cách an toàn nhất: bạn chuyển tiền thẳng từ tài khoản của mình vào tài khoản đứng tên người bán, theo từng mốc ghi trong hợp đồng. Người làm thay xác nhận đã đến mốc, bạn chuyển. Người làm thay không cần giữ tiền của bạn.
Nếu bạn ở nước ngoài và không chuyển thẳng được, có thể chuyển cho người làm thay, nhưng mỗi lần chuyển nên ghi nội dung rõ ràng, ví dụ "tiền đặt cọc mua thửa đất số … theo hợp đồng uỷ quyền số …". Nội dung chuyển khoản đó là bằng chứng tiền là của bạn và được giao để trả cho việc gì.
Tránh trả phần lớn tiền trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng. Mốc trả nhiều nhất nên đặt vào lúc ký công chứng hoặc khi hồ sơ sang tên đã được tiếp nhận; phần còn lại trả khi nhận sổ mang tên bạn hoặc khi bên bán giao nhà. Các mốc này hai bên mua bán tự thoả thuận, không có công thức bắt buộc, nhưng nguyên tắc chung là tiền đi sau giấy.
Ví dụ giả định: chị Hà ở Đức nhờ anh trai ở Đồng Nai mua một mảnh đất. Hợp đồng đặt cọc do anh trai ký, tiền cọc chị chuyển thẳng cho người bán sau khi anh gửi ảnh sổ và kết quả kiểm tra thông tin thửa đất. Ngày công chứng, chị chuyển tiếp phần lớn tiền. Phần cuối chị chuyển khi anh gửi ảnh sổ mới mang tên chị.
Các bước mua thay từ lúc uỷ quyền đến lúc cầm sổ
Trình tự gợi ý khi người mua ở xa:
- Bạn ký văn bản uỷ quyền mua, theo hình thức tổ chức công chứng nơi sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng chấp nhận, thường là hợp đồng uỷ quyền có công chứng.
- Người làm thay tìm, xem, kiểm tra tài sản theo danh mục và gửi kết quả cho bạn.
- Bạn duyệt tài sản và giá; người làm thay ký đặt cọc nhân danh bạn, tiền cọc đi từ tài khoản của bạn.
- Người làm thay ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng, bạn đọc bản dự thảo trước.
- Người làm thay nộp hồ sơ đăng ký biến động, kê khai lệ phí trước bạ và các khoản theo thông báo.
- Nhận sổ mới mang tên bạn, kiểm tra từng dòng, nhận bàn giao nhà đất theo biên bản.
- Người làm thay giao sổ và toàn bộ chứng từ cho bạn hoặc người bạn chỉ định.
Mỗi bước nên kết thúc bằng một tin nhắn hoặc thư điện tử có ảnh chụp giấy tờ. Lưu những tin nhắn đó lại; chúng là sổ ghi chép của cả giao dịch.
Ba điều người được uỷ quyền mua cần tự bảo vệ mình
Uỷ quyền là quan hệ hai chiều. Người nhận uỷ quyền mua cũng nên lưu ý:
- Không ký gì vượt giá tối đa hay vượt mức cọc, kể cả khi người bán ép "ký ngay kẻo mất", vì phần vượt quyền có thể phải tự chịu.
- Không nhận tiền mặt lớn của người uỷ quyền mà không có giấy nhận, và không trả tiền cho người bán mà không có biên nhận hoặc chuyển khoản.
- Báo lại đầy đủ những điểm bất thường đã phát hiện khi kiểm tra, kể cả khi người uỷ quyền đang rất muốn mua. Báo bằng tin nhắn để có dấu vết.
- Đề nghị người uỷ quyền ghi rõ trong văn bản việc có thù lao hay không, và chi phí đi lại, phí kiểm tra thông tin ai chịu, để không ai phải ngại khi nhắc chuyện tiền về sau.
Ba điều này nghe như chuyện nhỏ, nhưng khi giao dịch không như mong đợi, chúng là thứ phân biệt người làm thay cẩn thận với người làm thay phải chịu trách nhiệm.
Câu hỏi thường gặp
Người được uỷ quyền mua có được đứng tên trên sổ không?
Không. Khi mua theo uỷ quyền, bên nhận chuyển nhượng là người uỷ quyền và sổ cấp cho người uỷ quyền. Nếu ghi tên người làm thay trên hợp đồng như bên mua thì đó không còn là mua thay mà là người đó tự mua.
Uỷ quyền mua mà chưa chọn được tài sản cụ thể thì ghi thế nào?
Có thể ghi theo tiêu chí: khu vực, loại đất, diện tích, giá tối đa. Tuy nhiên tổ chức công chứng có thể yêu cầu phạm vi rõ hơn khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Cách thực tế là uỷ quyền tìm và kiểm tra trước, khi chọn được tài sản thì lập văn bản uỷ quyền ký mua cụ thể.
Đang ở nước ngoài có uỷ quyền mua nhà ở Việt Nam được không?
Được nếu bạn là người có quyền mua loại nhà đất đó theo pháp luật Việt Nam. Văn bản uỷ quyền lập ở nước ngoài phải theo hình thức được chấp nhận, như ký tại cơ quan đại diện Việt Nam hoặc công chứng nước sở tại rồi hợp pháp hoá lãnh sự khi cần. Chuyên mục uỷ quyền từ nước ngoài có bài riêng.
Lệ phí trước bạ khi mua qua người được uỷ quyền ai nộp?
Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng, tức là bạn. Người làm thay kê khai và nộp nhân danh bạn nếu được uỷ quyền. Hai bên mua bán có thể thoả thuận khác về việc ai trả tiền trên thực tế.
Người làm thay đặt cọc nhầm tài sản có vấn đề thì ai chịu?
Nếu người làm thay ký trong phạm vi uỷ quyền, hậu quả của hợp đồng đặt cọc thuộc về bạn. Nếu họ ký vượt phạm vi, ví dụ cọc vượt mức hoặc bỏ qua nghĩa vụ kiểm tra đã ghi, bạn có cơ sở yêu cầu họ chịu phần thiệt hại. Ghi rõ phạm vi giúp phân định.