Khi nhà nước thu hồi đất mà bạn không có mặt thường xuyên, bạn có thể uỷ quyền cho người thân thay mình tham gia kiểm đếm, nhận thông báo và quyết định, góp ý phương án bồi thường, nhận tiền bồi thường, nhận đất hoặc nhà tái định cư và bàn giao mặt bằng. Mỗi việc nên được ghi riêng, vì chúng diễn ra ở những thời điểm khác nhau và có hậu quả khác nhau.
Phần nhạy cảm nhất là ký biên bản kiểm đếm và nhận tiền. Biên bản kiểm đếm là căn cứ tính tiền bồi thường; ký sai là thiệt hại khó gỡ. Tiền bồi thường thường là khoản lớn nhất mà một gia đình nông thôn nhận trong nhiều năm. Bài này đi theo từng giai đoạn để bạn biết ghi quyền gì và dặn người làm thay điều gì.
Vì sao việc thu hồi đất đặc biệt cần người làm thay
Một dự án thu hồi đất thường kéo dài nhiều tháng, có khi nhiều năm: thông báo thu hồi, điều tra và kiểm đếm, lập phương án, lấy ý kiến, phê duyệt, quyết định thu hồi, chi trả, bàn giao. Ở mỗi giai đoạn, cơ quan thực hiện bồi thường cần gặp người có đất, thường vào giờ hành chính, tại hiện trường hoặc tại trụ sở xã. Người đang làm việc ở thành phố khác, ở nước ngoài, hay đã cao tuổi khó theo đủ.
Ví dụ giả định: anh Sơn làm việc ở Bắc Ninh, mảnh vườn của gia đình ở Quảng Trị nằm trong ranh một dự án đường. Mẹ anh đã cao tuổi, không đi lại nhiều. Anh uỷ quyền cho người em họ ở cùng thôn theo dõi dự án, dự các buổi kiểm đếm và chuyển mọi văn bản qua tin nhắn. Mẹ anh vẫn ở nhà, anh vẫn đi làm, mà không bỏ lỡ một mốc nào.
Nếu không có ai đại diện, bạn có thể bỏ lỡ buổi kiểm đếm, không kịp góp ý khi phương án được công khai, hoặc chậm nhận tiền. Có giai đoạn quá thời hạn mà không có ý kiến thì sẽ được hiểu là không có ý kiến.
Trình tự cụ thể, thời hạn từng bước và cơ quan thực hiện được quy định theo Luật Đất đai 2024 và văn bản của từng tỉnh. Sau sắp xếp chính quyền hai cấp, phân công giữa cấp tỉnh và cấp xã trong công tác bồi thường có thay đổi; bạn nên hỏi uỷ ban nhân dân xã nơi có đất hoặc tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường của dự án về đầu mối hiện hành.
Các giai đoạn và việc người được uỷ quyền làm
Bảng là khung chung; tên gọi và thứ tự cụ thể theo thông báo của từng dự án.
| Giai đoạn | Người làm thay làm gì | Cần ghi quyền | Dặn trước |
|---|---|---|---|
| Thông báo thu hồi | Nhận thông báo, gửi cho bạn | Nhận văn bản nhân danh bạn | Chụp ngay toàn bộ thông báo |
| Điều tra, đo đạc, kiểm đếm | Có mặt, chỉ ranh, đếm cùng tổ công tác, ký biên bản | Ký biên bản kiểm đếm | Không ký khi thấy thiếu tài sản; ghi ý kiến vào biên bản |
| Công khai phương án | Đọc phương án, gửi bạn, nộp ý kiến | Góp ý, đề nghị nhân danh bạn | Để ý thời hạn góp ý |
| Quyết định thu hồi, phê duyệt phương án | Nhận quyết định | Nhận văn bản | Gửi bạn để xem có cần khiếu nại không |
| Chi trả | Làm thủ tục nhận tiền | Nhận tiền, ký nhận | Ưu tiên chuyển khoản vào tài khoản đứng tên bạn |
| Tái định cư nếu có | Bốc thăm, nhận quyết định giao đất hoặc nhà | Tham gia bốc thăm, nhận đất | Hỏi bạn khi có lựa chọn |
| Bàn giao mặt bằng | Ký biên bản bàn giao | Bàn giao đất | Chỉ bàn giao sau khi đã nhận tiền theo phương án |
Việc khiếu nại quyết định thu hồi hoặc phương án bồi thường là một loại uỷ quyền khác, có quy định riêng; chuyên mục đại diện khi khiếu nại có bài chi tiết. Ở đây chỉ nói người làm thay cần nhận đủ văn bản để bạn kịp quyết định.
Kiểm đếm: buổi quan trọng nhất
Chuẩn bị danh sách trước. Bạn và người làm thay lập sẵn danh sách tài sản trên đất: nhà, công trình phụ, giếng, tường rào, cây trồng theo loại và số lượng, vật nuôi nếu có. Kèm ảnh chụp có ngày.
Đi cùng tổ công tác từ đầu đến cuối. Người làm thay nên có mặt ở mọi điểm đo, đếm. Nhiều thiếu sót xảy ra ở góc vườn, phần đất xa nhà, cây trồng xen.
Đọc kỹ biên bản trước khi ký. Biên bản ghi diện tích, loại đất, số lượng cây, kết cấu nhà. Đối chiếu với danh sách đã chuẩn bị. Thấy thiếu thì ghi ý kiến vào biên bản trước khi ký, hoặc đề nghị kiểm lại.
Chụp lại biên bản. Xin bản sao hoặc ít nhất chụp lại biên bản đã ký, gửi bạn ngay trong ngày.
Hỏi về cách xác định loại đất và nguồn gốc. Mức bồi thường phụ thuộc nhiều vào loại đất và nguồn gốc sử dụng ghi nhận trong hồ sơ. Nếu tổ công tác ghi loại đất hoặc thời điểm sử dụng khác với giấy tờ bạn có, người làm thay nên nêu ngay và ghi ý kiến vào biên bản.
Không tự thoả thuận ngoài biên bản. Mọi cam kết miệng về "sẽ bổ sung sau" đều nên được ghi vào biên bản hoặc gửi bằng đơn.
Nhận tiền bồi thường: đi thẳng vào tài khoản của người có đất
Tiền bồi thường, hỗ trợ là của người có quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản trên đất. Khi uỷ quyền nhận tiền, cách an toàn nhất là đề nghị tổ chức chi trả chuyển khoản vào tài khoản đứng tên bạn; người làm thay chỉ ký các giấy tờ thủ tục. Nhiều nơi hiện chi trả qua chuyển khoản, nhưng có nơi vẫn chi tiền mặt hoặc séc; hỏi trước để chuẩn bị.
Nếu buộc phải để người làm thay nhận tiền, văn bản uỷ quyền phải ghi rõ quyền nhận tiền, và hai bên nên thoả thuận thời hạn chuyển lại. Tổ chức chi trả thường yêu cầu văn bản uỷ quyền có công chứng hoặc chứng thực khi nhận tiền thay, vì số tiền lớn.
Nếu đất có nhiều người cùng quyền, ví dụ vợ chồng hay anh chị em, tổ chức chi trả sẽ yêu cầu đủ ý kiến hoặc uỷ quyền của tất cả, hoặc chia theo phần. Trường hợp đất đang thế chấp ngân hàng, tiền bồi thường có thể phải xử lý nghĩa vụ với ngân hàng trước theo thoả thuận; người làm thay cần báo lại cho bạn ngay khi biết.
Ví dụ giả định: gia đình bà Năm ở An Giang có đất lúa bị thu hồi làm đường. Con trai ở Thành phố Hồ Chí Minh được bà uỷ quyền dự kiểm đếm và ký nhận các văn bản; tiền bồi thường được chuyển vào tài khoản của bà. Người con không cầm tiền, cả nhà không có gì phải bàn.
Giấy tờ nên giao cho người làm thay trước khi dự án bắt đầu
Người làm thay không thể bảo vệ quyền lợi của bạn nếu không có căn cứ trong tay. Trước buổi kiểm đếm, nên giao cho họ bản sao hoặc ảnh chụp rõ các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kể cả các trang ghi biến động; bản gốc chỉ giao khi tổ chức bồi thường yêu cầu nộp.
- Giấy tờ về nguồn gốc đất nếu sổ ghi chưa đầy đủ, ví dụ giấy tờ giao đất, giấy tờ mua bán trước đây, biên lai nộp thuế đất qua các năm.
- Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ chứng minh thời điểm xây nhà, công trình, vì thời điểm tạo lập tài sản có thể ảnh hưởng đến việc bồi thường.
- Ảnh chụp hiện trạng có ngày tháng, chụp từ trước khi có thông báo thu hồi nếu có.
- Danh sách cây trồng, vật nuôi, công trình phụ mà bạn biết, kèm năm trồng hoặc năm xây.
- Giấy tờ nhân thân của bạn và những người cùng có quyền với thửa đất.
Có đủ những giấy tờ này, người làm thay vừa đối chiếu được biên bản kiểm đếm, vừa có cơ sở khi cần đề nghị xem xét lại.
Soạn văn bản uỷ quyền cho việc thu hồi đất
Một khung gợi ý cho phạm vi uỷ quyền:
- Nêu thửa đất theo giấy chứng nhận và tên dự án thu hồi nếu đã biết.
- Liệt kê quyền: nhận thông báo, quyết định; tham gia điều tra, đo đạc, kiểm đếm và ký biên bản; nộp ý kiến về phương án; làm thủ tục nhận tiền bồi thường, hỗ trợ; tham gia bố trí tái định cư; ký biên bản bàn giao mặt bằng; nộp giấy chứng nhận gốc theo yêu cầu.
- Ghi giới hạn: biên bản kiểm đếm chỉ ký khi đã đối chiếu với danh sách tài sản; không được thoả thuận nhận mức bồi thường khác với phương án được phê duyệt khi chưa có ý kiến của bạn.
- Ghi tài khoản nhận tiền là tài khoản đứng tên bạn; nếu cho phép nhận thay, ghi thời hạn chuyển lại.
- Ghi nghĩa vụ chuyển ngay cho bạn mọi văn bản nhận được.
- Đặt thời hạn đủ dài, vì dự án có thể kéo dài; hoặc ghi đến khi hoàn thành việc bàn giao mặt bằng.
Hình thức nên là hợp đồng uỷ quyền có công chứng hoặc giấy uỷ quyền có chứng thực chữ ký, theo yêu cầu của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường của dự án.
Lỗi người làm thay hay mắc trong dự án thu hồi
Những lỗi này thường không do cố ý mà do thiếu chuẩn bị:
- Ký biên bản kiểm đếm cho xong vì tổ công tác đang vội, sau đó mới phát hiện thiếu cây trồng hoặc công trình.
- Không chuyển văn bản công khai phương án cho chủ đất, đến khi hết hạn góp ý mới biết.
- Nhận tiền mặt, gửi lại cho chủ đất từng phần, không có chứng từ.
- Bàn giao mặt bằng trước khi nhận đủ tiền mà không ghi điều kiện vào biên bản.
- Tự nhận lời đề nghị "nhận thêm một khoản hỗ trợ để ký sớm" mà không hỏi chủ đất và không có văn bản.
Nếu thấy phương án bồi thường không thoả đáng, bạn có quyền góp ý và khiếu nại theo quy định. Đó là một việc cần cân nhắc kỹ với người làm nghề, không nên để người làm thay tự quyết.
Câu hỏi thường gặp
Không có mặt và không uỷ quyền khi kiểm đếm thì sao?
Tổ công tác có thể vẫn tiến hành theo quy định và lập biên bản có xác nhận của chính quyền địa phương. Bạn mất cơ hội chỉ ra tài sản bị bỏ sót tại chỗ. Vì vậy nếu biết trước lịch, hãy uỷ quyền cho người thân dự thay.
Người được uỷ quyền có được ký đồng ý phương án bồi thường thay không?
Có nếu văn bản uỷ quyền ghi rõ. Nhưng ý kiến về phương án ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền bạn nhận, nên tốt nhất người làm thay chuyển phương án cho bạn đọc trước, rồi nộp ý kiến theo quyết định của bạn.
Tiền bồi thường có chuyển được vào tài khoản người được uỷ quyền không?
Có thể, nếu văn bản uỷ quyền cho phép và tổ chức chi trả chấp nhận. Nhưng cách an toàn hơn là chuyển thẳng vào tài khoản đứng tên người có đất. Như vậy tiền không đi qua tay người thứ hai.
Đất bị thu hồi đang đứng tên cha mẹ đã mất thì ai nhận tiền?
Khi người đứng tên đã mất, quyền nhận bồi thường thuộc về những người thừa kế. Trước tiên cần xác định những người thừa kế và thoả thuận cử người đại diện nhận, thường qua thủ tục khai nhận hoặc thoả thuận có công chứng. Uỷ quyền của chính cha mẹ không còn hiệu lực sau khi họ mất.
Có thể uỷ quyền cho người khác khiếu nại về giá bồi thường không?
Việc khiếu nại có thể uỷ quyền theo quy định về khiếu nại, nhưng hình thức và phạm vi có yêu cầu riêng, khác với uỷ quyền làm thủ tục nhận tiền. Nên lập một văn bản uỷ quyền riêng cho việc khiếu nại, và hỏi người làm nghề trước khi bắt đầu.
Nhận nhà tái định cư thì người được uỷ quyền có ký hợp đồng mua thay được không?
Được nếu văn bản uỷ quyền ghi rõ quyền tham gia bố trí tái định cư và ký các giấy tờ liên quan. Khi có lựa chọn về vị trí hoặc hình thức tái định cư, người làm thay nên hỏi bạn trước khi quyết.