Một người không được nhân danh cả hai bên để xác lập một giao dịch, vì Bộ luật Dân sự 2015 cấm người đại diện giao dịch với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của bên đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Cầm hai giấy uỷ quyền, một của người bán, một của người mua, rồi ký cả hai ô là cách làm dễ bị nơi công chứng từ chối và dễ bị đặt vấn đề về hiệu lực.
Nguyên tắc này khác với việc một người môi giới kết nối hai bên, hay một người quen đứng giữa làm chứng. Bài phân biệt các vai trò đó, giải thích vì sao luật lo ngại, tình huống tương tự trong tố tụng và doanh nghiệp, và cách làm đúng khi cả hai bên đều không có mặt.
Vì sao đại diện cả hai bên là vấn đề
Người đại diện bên bán phải tìm giá cao nhất, điều kiện thanh toán an toàn nhất cho người bán. Người đại diện bên mua phải tìm giá thấp nhất, điều kiện bàn giao chặt nhất cho người mua. Khi một người đóng cả hai vai, họ buộc phải chọn phía, hoặc chọn một điểm ở giữa mà không bên nào thật sự được bảo vệ.
Thêm vào đó, mọi thông tin bên này nói riêng với người đại diện đều có thể lọt sang bên kia. Người bán có thể dặn "dưới mức này thì thôi", người mua có thể dặn "trả tối đa chừng này thôi". Người ở giữa nắm cả hai con số, và chỉ cần một chút thiên vị là một bên thiệt.
Luật không chờ đến lúc có thiệt hại mới can thiệp. Giống như việc cấm giao dịch với chính mình, nguyên tắc chặn từ hình thức, vì xung đột lợi ích là đủ để mất đi sự bảo vệ của thương lượng thật. Người đứng giữa có ngay thẳng đến đâu cũng không chứng minh được điều đó cho cả hai bên cùng lúc.
Phân biệt các vai trò người đứng giữa
Không phải ai đứng giữa hai bên cũng là người đại diện. Bảng dưới giúp bạn nhận ra vai trò thật của người đang giúp mình.
| Vai trò | Làm gì | Có bị chặn theo nguyên tắc đại diện hai bên không |
|---|---|---|
| Người đại diện theo uỷ quyền của cả hai bên | Ký hợp đồng nhân danh cả bên bán và bên mua | Có |
| Môi giới | Tìm khách, giới thiệu, hỗ trợ đàm phán, không ký thay | Không, nhưng phải minh bạch về phí và lợi ích |
| Người làm chứng | Chứng kiến việc ký, không nhân danh ai | Không |
| Người soạn hợp đồng, tư vấn chung | Soạn văn bản theo ý hai bên, không ký thay | Không, nhưng nên nói rõ mình không bảo vệ riêng bên nào |
| Người đại diện một bên, đồng thời môi giới cho bên kia | Ký thay một bên và nhận phí từ bên kia | Có xung đột lợi ích rõ, nên tránh |
Môi giới bất động sản thu phí của cả hai bên là chuyện xảy ra ngoài đời. Đó không phải là đại diện hai bên theo nghĩa pháp lý nếu môi giới không ký thay ai, nhưng bạn vẫn nên hỏi thẳng họ nhận phí từ ai và bao nhiêu, để biết họ đang nghiêng về phía nào.
Những tình huống hay gặp ngoài đời
Đại diện hai bên thường không xuất phát từ ý xấu mà từ sự tiện lợi. Vài tình huống quen thuộc:
- Anh cả ở quê được cả hai em ở xa uỷ quyền để một em bán phần đất cho em kia. Anh ký cả hai bên vì "người nhà cả".
- Người quen được người bán uỷ quyền bán xe, đồng thời được người mua ở tỉnh khác uỷ quyền mua và làm thủ tục sang tên.
- Kế toán thuê ngoài được hai công ty khách hàng uỷ quyền ký một hợp đồng mua bán hàng hoá giữa chính hai công ty đó.
- Người đại diện chung cho một nhóm đồng sở hữu đi ký hợp đồng chuyển nhượng phần của một thành viên cho thành viên khác trong nhóm.
Ở mỗi tình huống, người đứng giữa có thể rất thật thà. Nhưng nếu sau này một bên thấy mình thiệt, họ có căn cứ để đặt vấn đề về hiệu lực, và người đứng giữa rơi vào thế khó giải thích nhất. Cách làm đúng gần như luôn có, chỉ cần thêm một người ký hoặc thêm một chuyến đi.
Cách làm đúng khi hai bên đều ở xa
Khi cả người bán và người mua không thể có mặt cùng lúc, có vài cách sắp xếp mà không cần một người ký cả hai ô.
- Mỗi bên uỷ quyền cho một người khác nhau. Hai người đại diện gặp nhau, ký thay cho bên của mình.
- Một bên có mặt ký trực tiếp, bên kia uỷ quyền cho người đại diện của riêng mình.
- Ký không cùng lúc: hợp đồng do một bên ký trước tại một nơi, bên kia ký sau tại nơi khác, nếu loại giao dịch và nơi công chứng chấp nhận cách này. Hỏi trước nơi sẽ chứng nhận.
- Với người ở nước ngoài, ký văn bản uỷ quyền tại cơ quan đại diện Việt Nam hoặc theo thủ tục hợp pháp hoá phù hợp, cho một người không đồng thời đại diện bên kia.
- Ghi rõ trong mỗi văn bản uỷ quyền rằng người được uỷ quyền không được đồng thời đại diện cho bên giao dịch còn lại.
Tình huống tương tự trong tố tụng và doanh nghiệp
Trong tố tụng dân sự, nguyên tắc tương tự cũng tồn tại: người đại diện theo uỷ quyền không được đại diện cho đương sự này nếu đang đại diện cho một đương sự khác trong cùng vụ việc mà quyền lợi hai người đối lập nhau. Toà sẽ không chấp nhận tư cách người đại diện như vậy. Khi nhờ người thân thay mình theo đuổi một vụ việc, bạn nên hỏi xem họ có đang giúp ai khác trong cùng vụ không.
Trong doanh nghiệp, giao dịch giữa công ty với người quản lý, người có liên quan đi qua cơ chế chấp thuận riêng của luật doanh nghiệp và điều lệ. Một giám đốc ký hợp đồng giữa công ty mình điều hành với một công ty khác mà mình cũng là người đại diện là trường hợp cần xem kỹ cả hai quy định, dân sự và doanh nghiệp. Phần này cần pháp chế hoặc luật sư doanh nghiệp xem cụ thể.
Điểm chung của các quy định là cùng một lo ngại: một người không thể trung thành trọn vẹn với hai bên có lợi ích ngược nhau. Hiểu được lo ngại đó, bạn sẽ dễ nhận ra những sắp xếp tưởng tiện nhưng tiềm ẩn rủi ro.
Ví dụ giả định: một người cầm hai giấy uỷ quyền bán xe
Chị Ngân ở Lâm Đồng muốn bán chiếc ô tô cũ, uỷ quyền cho anh Khoa, một người quen trong nghề mua bán xe, tìm khách và ký hợp đồng. Một người mua ở Đắk Lắk liên lạc qua anh Khoa, nhưng không thể lên làm thủ tục nên cũng uỷ quyền luôn cho anh Khoa mua và làm thủ tục sang tên.
Lúc này anh Khoa nắm cả hai đầu. Chị Ngân muốn bán nhanh, người mua muốn giá thấp, và anh Khoa có thể nhận tiền công từ cả hai. Nếu sau này người mua phát hiện xe có lỗi mà chị Ngân đã nói với anh Khoa, hoặc chị Ngân biết có người khác từng trả cao hơn, mỗi bên đều có cớ để nói anh Khoa đã nghiêng về phía kia.
Cách sắp xếp gọn hơn: anh Khoa chỉ đại diện chị Ngân, còn người mua uỷ quyền cho một người thân ở Lâm Đồng, hoặc tự đến ký vào ngày hẹn. Anh Khoa vẫn có thể giúp kết nối và nhận phí môi giới công khai, nhưng không ký thay bên mua. Mọi người đều biết ai đang đứng về phía ai, và hợp đồng không bị nghi ngờ về tư cách người ký.
Người đứng giữa nên tự hỏi gì trước khi nhận lời
Nếu bạn là người được cả hai bên tin tưởng, nhận lời ký thay cho cả hai nghe như một cách giúp đỡ. Trước khi nhận, thử tự hỏi vài câu. Mình có đang nhận tiền từ bên nào không? Mình có biết điều gì mà một bên muốn giữ kín với bên kia không? Nếu sau này hai bên cãi nhau, mình có đứng ra giải thích được với cả hai mà không ngượng không?
Nếu một trong các câu trả lời khiến bạn ngần ngại, đó là dấu hiệu nên từ chối vai đại diện cho một bên. Bạn vẫn có thể giúp bằng cách khác: giới thiệu, soạn nháp các điều khoản theo ý hai bên, nhắc lịch làm thủ tục, đi cùng làm chứng. Những vai này không bị chặn và vẫn giữ được lòng tin của cả hai.
Từ chối đúng lúc còn bảo vệ chính bạn. Người đại diện cho cả hai bên là người dễ bị kéo vào tranh chấp nhất, vì mọi sai lệch đều có thể đổ về phía mình, kể cả khi bạn không có lỗi gì. Giữ một vai rõ ràng là cách giữ được cả lòng tin lẫn sự bình yên của mình.
Nếu giao dịch kiểu này đã lỡ ký
Kiểm tra giao dịch đang ở bước nào. Đã công chứng chưa, đã đăng ký sang tên chưa, tiền đã chuyển chưa. Ở bước càng sớm, việc làm lại càng đơn giản.
Cả hai bên đều đồng ý thì ký lại cho đúng. Nếu không ai phản đối nội dung, cách gọn nhất là hai bên, hoặc hai người đại diện riêng, ký lại. Giao dịch mới đứng vững hơn nhiều so với cố giữ giao dịch cũ.
Một bên thấy thiệt thì giữ chứng cứ. Bên thấy thiệt nên thu thập chỉ dẫn mình đã đưa cho người đại diện, so sánh với điều khoản đã ký, và giữ tin nhắn trao đổi. Đây là cơ sở nếu cần yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu hoặc đòi bồi thường.
Người đứng giữa nên chủ động. Nếu bạn là người đã ký cả hai bên, đừng chờ có người phàn nàn. Báo thẳng với hai bên, đề nghị ký lại đúng cách. Chủ động sớm là cách tốt nhất để không bị nghi ngờ thiên vị.
Câu hỏi thường gặp
Môi giới nhà đất nhận phí cả hai bên có phạm luật không?
Môi giới không ký thay ai thì không phải là đại diện hai bên theo nghĩa pháp lý. Tuy vậy, họ cần minh bạch về phí và không được che giấu thông tin. Bạn nên hỏi rõ môi giới nhận phí từ ai.
Người nhà ký cả hai bên thì hợp đồng có tự động vô hiệu không?
Không có nghĩa là tự động mất hiệu lực ngay, nhưng giao dịch có vấn đề về hiệu lực và có thể bị yêu cầu tuyên vô hiệu. Nơi công chứng cũng thường từ chối ngay từ đầu.
Có thể ghi trong giấy uỷ quyền là người được uỷ quyền được đại diện cả hai bên không?
Ghi như vậy không làm thay đổi nguyên tắc của luật dân sự, và nơi công chứng vẫn có thể từ chối. Cách an toàn là mỗi bên có người đại diện riêng, hoặc ít nhất một bên tự ký trực tiếp.
Một luật sư có được đại diện cho hai đương sự trong cùng vụ không?
Không được nếu quyền lợi của hai đương sự đối lập nhau. Đây vừa là nguyên tắc của tố tụng, vừa là chuẩn mực nghề nghiệp của luật sư, nên bạn có quyền hỏi luật sư của mình có đang giúp ai khác trong cùng vụ không.
Người làm chứng có phải chịu trách nhiệm gì nếu giao dịch có vấn đề không?
Người làm chứng thường chỉ xác nhận việc ký diễn ra. Họ không chịu trách nhiệm về nội dung giao dịch, trừ khi tham gia vào hành vi gian dối.
Hai anh em chuyển nhượng đất cho nhau, nhờ một người thứ ba ký thay cả hai được không?
Không nên. Mỗi người nên tự ký hoặc uỷ quyền cho một người khác nhau. Một người ký thay cả bên chuyển nhượng lẫn bên nhận chuyển nhượng là đúng trường hợp luật chặn, dù hai bên là anh em ruột.