Nếu mức giá tối thiểu được ghi trong văn bản uỷ quyền, việc bán thấp hơn là vượt phạm vi: phần giao dịch đó không tự động ràng buộc người uỷ quyền, và bên mua biết hoặc phải biết giới hạn giá thì khó viện cớ ngay tình. Nếu giá chỉ được dặn miệng hay qua tin nhắn riêng mà bên mua không thể biết, giao dịch thường vẫn ràng buộc người uỷ quyền với bên mua, còn người được uỷ quyền phải chịu trách nhiệm với người uỷ quyền vì làm trái chỉ dẫn.
Ranh giới giữa "vượt phạm vi" và "làm trái chỉ dẫn nội bộ" nghe có vẻ học thuật, nhưng chính nó quyết định bạn đòi lại tài sản hay chỉ đòi được tiền chênh lệch. Bài đi qua cả hai trường hợp, các yếu tố khiến bên mua mất tư cách ngay tình, cách chứng minh thiệt hại và những gì nên viết vào văn bản ngay từ đầu.
Hai loại giới hạn giá khác nhau thế nào
Giới hạn giá có thể nằm ở hai chỗ. Chỗ thứ nhất là trong chính văn bản uỷ quyền, ví dụ "bán chiếc xe… với giá không thấp hơn…". Văn bản này là thứ người được uỷ quyền đưa ra cho bên mua và cho nơi công chứng xem, nên giới hạn giá trở thành một phần của phạm vi đại diện mà người ngoài có thể đọc được.
Chỗ thứ hai là chỉ dẫn riêng giữa người uỷ quyền và người được uỷ quyền: một cuộc gọi, một tin nhắn "đừng bán dưới tám trăm", một tờ giấy ghi chú. Văn bản uỷ quyền đưa ra ngoài thì chỉ ghi "bán chiếc xe… với giá do bên được uỷ quyền quyết định" hoặc không nhắc đến giá. Người mua đọc văn bản không có cách nào biết có giới hạn.
Luật về đại diện bảo vệ người ngoài dựa trên những gì họ biết hoặc phải biết. Vì vậy cùng một mức giá thấp, ở trường hợp thứ nhất bên mua đã được báo trước giới hạn, ở trường hợp thứ hai thì không. Hậu quả pháp lý đi theo hai hướng khác nhau. Có những trường hợp lưng chừng, như giới hạn giá nằm trong một phụ lục người mua chưa được xem, hay người được uỷ quyền đã từng nói với bên mua rằng chủ nhà muốn giá cao hơn; khi đó câu hỏi trở thành bên mua thực tế biết đến đâu.
So sánh hai trường hợp
Bảng dưới là cách tiếp cận phổ biến. Trong vụ thật, toà sẽ xem xét toàn bộ chứng cứ, kể cả việc bên mua có quan hệ với người được uỷ quyền hay không.
| Câu hỏi | Giá tối thiểu ghi trong văn bản uỷ quyền | Giá chỉ dặn riêng, văn bản không ghi |
|---|---|---|
| Giao dịch có ràng buộc người uỷ quyền không | Không, trừ khi người uỷ quyền chấp thuận hoặc biết mà không phản đối | Thường có, vì bên mua dựa vào văn bản hợp lệ |
| Bên mua có được bảo vệ không | Khó, vì giới hạn đã nằm trong giấy họ được xem | Có, nếu ngay tình và trả giá không bất thường |
| Người uỷ quyền đòi được gì | Phản đối giao dịch, đòi lại tài sản, yêu cầu bồi thường | Đòi người được uỷ quyền bồi thường phần chênh lệch và thiệt hại khác |
| Nơi công chứng có chặn được không | Thường chặn được vì công chứng viên đối chiếu giá với văn bản uỷ quyền | Không có căn cứ để chặn |
Nhìn bảng sẽ thấy: muốn giới hạn giá có sức nặng với người ngoài, giới hạn đó phải nằm trong văn bản họ được xem. Chỉ dẫn riêng vẫn có giá trị giữa hai người trong nhà, nhưng không đủ để lấy lại tài sản đã giao cho người mua ngay tình.
Khi nào bên mua không còn được coi là ngay tình
Giá quá thấp so với mặt bằng. Mua một căn nhà với giá chỉ bằng một nửa giá giao dịch quanh khu vực là dấu hiệu bất thường mà một người bình thường phải đặt câu hỏi. Giá càng lệch, càng khó nói là không biết.
Quan hệ thân thiết với người được uỷ quyền. Bên mua là bạn thân, đối tác làm ăn hay người nhà của người được uỷ quyền thì khả năng họ biết giới hạn thật tăng lên, và người uỷ quyền có cơ sở để lập luận.
Được báo trước về giới hạn. Người uỷ quyền đã nhắn cho bên mua, hoặc bên mua có mặt khi chủ nhà dặn giá, thì việc mua dưới giá đó là mua khi biết rõ.
Ghi giá trên hợp đồng khác giá thật. Hai bên thoả thuận ghi giá thấp trên giấy để giảm thuế, chênh lệch đưa ngoài. Đây là hành vi trái luật, đồng thời khiến việc chứng minh giá thật rất phức tạp cho mọi bên.
Trả tiền vào tài khoản khác thường. Tiền mua không chuyển cho người uỷ quyền mà vào tài khoản cá nhân lạ, theo yêu cầu của người được uỷ quyền, cũng là một dấu hiệu người mua nên cảnh giác.
Mua gấp, bỏ qua bước kiểm tra thông thường. Chốt giao dịch trong một buổi, không xem tài sản, không hỏi chủ sở hữu dù liên lạc được dễ dàng, trong khi giá lại hấp dẫn bất thường. Sự vội vàng kèm giá rẻ khiến lập luận "không biết" trở nên yếu.
Tính thiệt hại khi đòi bồi thường chênh lệch
Khi không lấy lại được tài sản, con đường thực tế là đòi người được uỷ quyền bồi thường. Thiệt hại cơ bản là phần chênh giữa giá đã dặn, hoặc giá thị trường hợp lý tại thời điểm bán, và giá thực bán. Bạn cần chứng minh cả hai con số.
Giá đã dặn chứng minh bằng tin nhắn, thư, ghi âm hợp pháp, hoặc người làm chứng có mặt lúc dặn. Giá thị trường chứng minh bằng chứng thư thẩm định giá, các giao dịch tương tự công khai trong cùng thời gian và khu vực, hay báo giá của người mua khác từng trả cao hơn. Giá thực bán lấy từ hợp đồng, chứng từ chuyển tiền.
Ví dụ giả định: anh Phúc dặn em rể bán lô hàng gỗ tồn kho không dưới một mức nhất định, có tin nhắn lưu lại. Em rể bán thấp hơn chừng một phần năm cho một người quen, khoản tiền chuyển đủ về tài khoản anh Phúc. Anh Phúc khó đòi lại lô hàng vì người mua có thể không biết giới hạn, nhưng có thể yêu cầu em rể bồi thường phần chênh lệch nếu chứng minh được chỉ dẫn và giá trị hợp lý của lô hàng. Nếu có thêm bằng chứng em rể nhận tiền "lại quả" từ người mua, câu chuyện chuyển sang hướng nghiêm trọng hơn nhiều.
Người uỷ quyền nên làm gì khi biết tài sản bị bán rẻ
Thời gian có ý nghĩa. Im lặng lâu có thể bị coi là chấp nhận, còn hành động vội có thể làm rối thêm.
- Lấy bản sao hợp đồng mua bán, chứng từ nhận tiền, và đọc lại văn bản uỷ quyền xem giá có được ghi không.
- Thu thập chứng cứ chỉ dẫn về giá: tin nhắn, thư, người làm chứng. Lưu nguyên trạng, không chỉnh sửa.
- Nếu giá tối thiểu có trong văn bản: gửi văn bản phản đối cho người được uỷ quyền và bên mua, nêu rõ không chấp thuận phần giao dịch dưới giá.
- Nếu giá chỉ dặn riêng: yêu cầu người được uỷ quyền giải trình và đề nghị phương án bù chênh lệch, có thời hạn trả lời.
- Với tài sản đăng ký đang làm thủ tục sang tên, cân nhắc thông báo cho cơ quan đăng ký hoặc nơi công chứng về việc đang có tranh chấp, theo hướng dẫn của người làm nghề.
- Đánh giá lại uỷ quyền đang có: thu hẹp, đặt thêm điều kiện hoặc chấm dứt nếu còn tài sản khác đang được giao.
Ghi giới hạn giá vào văn bản uỷ quyền thế nào
Nếu bạn sắp uỷ quyền bán một tài sản, vài cách ghi dưới đây giúp giới hạn giá có hiệu lực với người ngoài mà không làm khó người được uỷ quyền.
- Ghi mức giá tối thiểu bằng số và bằng chữ, nêu rõ đã gồm hay chưa gồm các khoản thuế, phí mà bên nào chịu.
- Ghi phương thức nhận tiền: chuyển khoản vào tài khoản đứng tên người uỷ quyền, không nhận tiền mặt quá một mức nhất định.
- Ghi điều kiện xin ý kiến: nếu có người trả thấp hơn mức tối thiểu, người được uỷ quyền phải hỏi bằng văn bản trước khi chốt.
- Không dùng cụm "giá do bên được uỷ quyền tự quyết định" nếu thật sự bạn có một mức giá trong đầu.
- Đặt thời hạn ngắn và gắn với giao dịch cụ thể, để mức giá không bị lạc hậu nếu thị trường thay đổi.
Có người lo rằng ghi giá vào văn bản sẽ làm lộ đáy giá cho người mua. Đó là đánh đổi có thật. Nếu không muốn lộ, bạn có thể giữ quyền tự ký hợp đồng cuối cùng, chỉ uỷ quyền khâu tìm khách và đàm phán; như vậy không ai ký thay bạn ở mức giá bạn không chấp nhận.
Khi nào cần người làm nghề
Tài sản giá trị lớn như nhà đất, cổ phần, lô hàng kinh doanh, hoặc khi người mua đã sang tên, đã bán tiếp cho người khác, là lúc nên có luật sư xem toàn bộ chuỗi giấy tờ. Việc yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu hay đòi bồi thường có những điều kiện và thời hạn riêng, đi sai hướng có thể mất quyền yêu cầu.
Trong gia đình, cũng nên cân nhắc đến quan hệ lâu dài. Một cuộc thương lượng có biên bản, người được uỷ quyền bù chênh lệch theo lộ trình, đôi khi giữ được cả tiền lẫn tình thân hơn là một vụ kiện kéo dài. Dù chọn cách nào, đừng bỏ qua bước lưu chứng cứ ngay từ đầu.
Với người được uỷ quyền đang đứng trước một khách trả giá thấp hơn mức dặn mà muốn chốt nhanh, lời khuyên đơn giản: nhắn hỏi người uỷ quyền, chờ câu trả lời bằng chữ. Một tin nhắn xin ý kiến tốn vài phút, nhưng nó biến một quyết định có thể bị trách cứ thành một quyết định có sự đồng ý rõ ràng.
Câu hỏi thường gặp
Văn bản uỷ quyền không ghi giá thì người được uỷ quyền có được bán bất kỳ giá nào không?
Không hẳn. Người được uỷ quyền vẫn phải làm vì lợi ích của người uỷ quyền và theo chỉ dẫn đã nhận. Bán với giá bất hợp lý có thể phải bồi thường, dù giao dịch với bên mua ngay tình vẫn có thể có hiệu lực.
Tin nhắn dặn giá có đủ để đòi bồi thường không?
Tin nhắn là một nguồn chứng cứ quan trọng nếu chứng minh được người gửi, người nhận và nội dung nguyên vẹn. Nên kết hợp thêm chứng cứ về giá thị trường để chứng minh thiệt hại cụ thể.
Bên mua đã sang tên xong thì còn đòi lại tài sản được không?
Rất khó nếu bên mua ngay tình và tài sản đã đăng ký đúng thủ tục. Cơ hội tốt hơn khi chứng minh được bên mua biết giới hạn hoặc thông đồng. Nên hỏi luật sư trước khi gửi yêu cầu.
Người được uỷ quyền bán cao hơn giá dặn thì phần dôi ra thuộc về ai?
Thuộc về người uỷ quyền. Người được uỷ quyền phải giao lại toàn bộ tiền và lợi ích thu được, trừ khi hai bên có thoả thuận thù lao tính theo phần vượt giá.
Ghi giá thấp trên hợp đồng để giảm thuế có ảnh hưởng gì khi tranh chấp?
Ngoài việc trái quy định về thuế, giá ghi thấp làm việc chứng minh giá thật và thiệt hại trở nên phức tạp, có thể gây bất lợi cho chính người uỷ quyền. Không nên làm theo đề nghị này.
Có nên uỷ quyền bán với giá "theo thị trường" không?
Cụm này mơ hồ và dễ tranh cãi. Tốt hơn là ghi mức tối thiểu cụ thể, hoặc giữ quyền tự ký hợp đồng cuối cùng và chỉ uỷ quyền khâu tìm người mua.