Người được uỷ quyền bán một tài sản không được tự mình đứng ra làm người mua, vì Bộ luật Dân sự 2015 cấm người đại diện xác lập giao dịch với chính mình, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu bạn là người được uỷ quyền và muốn mua, cách làm đúng là để chủ tài sản trực tiếp ký hợp đồng với bạn, chứ không dùng giấy uỷ quyền để vừa ký bên bán vừa ký bên mua.
Tình huống này hay xảy ra trong gia đình: con được cha mẹ uỷ quyền bán đất, rồi thấy tiếc nên muốn tự mua; em được anh nhờ bán xe, rồi muốn giữ lại dùng. Ý định có thể hoàn toàn tử tế, nhưng hình thức sai làm giao dịch dễ bị đặt vấn đề về sau, nhất là khi trong nhà có người không đồng ý. Bài giải thích vì sao luật chặn, các biến thể khó nhận ra, hậu quả và cách làm đúng.
Vì sao luật cấm giao dịch với chính mình
Người được uỷ quyền có nghĩa vụ làm vì lợi ích của người uỷ quyền. Khi bán, lợi ích đó là bán được giá cao nhất, điều kiện tốt nhất. Khi người bán thay và người mua là cùng một người, hai lợi ích đối nghịch dồn vào một cái đầu: với tư cách người mua, ai cũng muốn giá thấp. Không ai có thể vừa mặc cả vừa nhượng bộ với chính mình một cách khách quan.
Luật không đòi hỏi phải chứng minh người được uỷ quyền có ý xấu. Nguyên tắc chặn ngay từ hình thức, vì xung đột lợi ích là đủ để người uỷ quyền mất đi sự bảo vệ của một cuộc thương lượng thật. Cách tiếp cận này giống với quy định trong doanh nghiệp về giao dịch với người có liên quan: không phải mọi giao dịch như vậy đều xấu, nhưng chúng phải đi qua một cửa kiểm soát.
Ngoại lệ "pháp luật có quy định khác" tồn tại nhưng hẹp và mang tính chuyên ngành. Với giao dịch dân sự thông thường giữa người trong gia đình, bạn không nên trông vào ngoại lệ, mà nên chọn cách làm không cần đến nó. Cách làm đó luôn tồn tại và thường chỉ tốn thêm một chữ ký của chính chủ tài sản, một chuyến đi đến văn phòng công chứng, hoặc một lần mời công chứng viên đến nhà.
Các biến thể khó nhận ra
Không phải lúc nào người được uỷ quyền cũng ghi tên mình ở ô bên mua. Có những cách làm khiến bản chất vẫn là giao dịch với chính mình hoặc gần với nó:
- Mua qua công ty do mình làm chủ. Người được uỷ quyền bán tài sản cho doanh nghiệp mà mình là chủ sở hữu hoặc người đại diện theo pháp luật, rồi ký cả hai bên.
- Mua qua người đứng tên hộ. Một người quen đứng tên mua, nhưng tiền và quyền lợi thực tế thuộc về người được uỷ quyền.
- Cho chính mình thuê hoặc vay. Được uỷ quyền cho thuê nhà rồi tự thuê với giá thấp; được uỷ quyền quản lý tiền rồi tự cho mình vay.
- Tự trả thù lao cho mình từ tiền của người uỷ quyền. Khi không có thoả thuận thù lao rõ ràng, việc tự trích tiền công cũng là một dạng tự quyết định lợi ích của mình bằng tài sản của người khác.
- Thế chấp tài sản của người uỷ quyền để vay cho chính mình. Dùng quyền thế chấp để bảo đảm khoản vay mà người hưởng lợi là người được uỷ quyền.
Ở những dạng gián tiếp, người uỷ quyền phải chứng minh được bản chất thật đằng sau giao dịch, việc này không dễ. Nhưng nếu chứng minh được, hệ quả thường giống như giao dịch trực tiếp với chính mình, và có thể nặng hơn nếu kèm dấu hiệu gian dối.
Hậu quả theo từng bên
Giao dịch với chính mình khi không có ngoại lệ là giao dịch có vấn đề về hiệu lực. Hệ quả cụ thể tuỳ toà đánh giá, nhưng thường diễn ra theo các hướng sau.
| Bên | Hệ quả thường gặp | Ghi chú |
|---|---|---|
| Người uỷ quyền | Có quyền yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu, đòi lại tài sản | Nếu đã chấp nhận tiền và im lặng lâu, lập luận yếu đi |
| Người được uỷ quyền | Phải hoàn trả tài sản, có thể phải bồi thường thiệt hại | Được nhận lại tiền đã trả nếu giao dịch bị huỷ |
| Người thứ ba mua tiếp từ người được uỷ quyền | Tuỳ việc họ có ngay tình và tài sản đã đăng ký hay chưa | Đây là chỗ tranh chấp phức tạp nhất |
| Tổ chức công chứng | Thường từ chối công chứng khi phát hiện một người ký cả hai bên | Một phần lý do nhiều giao dịch kiểu này không đi được đến cuối |
Thời hiệu yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu có giới hạn theo luật, tính theo từng căn cứ. Nếu phát hiện muộn, bạn nên hỏi người làm nghề ngay để biết còn quyền yêu cầu hay không, đừng tự đoán.
Cách làm đúng nếu bạn thật sự muốn mua
Mong muốn giữ tài sản trong gia đình là chính đáng. Vấn đề chỉ là cách làm. Trình tự dưới đây giúp giao dịch minh bạch và khó bị bắt bẻ.
- Nói thẳng với người uỷ quyền rằng bạn muốn mua. Đừng để họ biết sau, qua người khác.
- Xác định giá có căn cứ: tham khảo giao dịch tương tự, hoặc thuê thẩm định giá độc lập nếu tài sản giá trị lớn.
- Để người uỷ quyền trực tiếp ký hợp đồng mua bán với bạn. Nếu họ ở xa, họ có thể uỷ quyền cho một người khác, không phải bạn, ký thay bên bán.
- Thanh toán vào tài khoản đứng tên người uỷ quyền, giữ chứng từ rõ ràng.
- Nếu trong gia đình còn người có quyền lợi liên quan, như đồng sở hữu hay người thừa kế tương lai đang theo dõi, cân nhắc mời họ cùng biết, có thể bằng một biên bản họp gia đình.
- Chấm dứt hoặc thu hẹp văn bản uỷ quyền cũ sau khi giao dịch xong, để không còn giấy tờ nào cho phép bạn đại diện bên bán.
Ví dụ giả định: con muốn giữ lại mảnh vườn của cha mẹ
Ông bà Hoà ở Vĩnh Long đã lớn tuổi, uỷ quyền cho con trai thứ hai bán mảnh vườn để lấy tiền chữa bệnh. Người con tìm được khách trả một mức giá, nhưng tiếc mảnh vườn gắn với tuổi thơ nên muốn tự mua với đúng giá đó. Anh định dùng luôn giấy uỷ quyền để ký bên bán, và tự ký bên mua.
Nếu làm như vậy, văn phòng công chứng gần như chắc sẽ dừng hồ sơ. Kể cả khi qua được, những người anh chị em khác về sau có thể đặt câu hỏi: vì sao giá đó, có ai trả cao hơn không, cha mẹ có thật sự biết không. Cách làm đúng là anh nói với cha mẹ, cha mẹ trực tiếp ký hợp đồng với anh tại văn phòng công chứng gần nhà, hoặc công chứng viên đến tận nhà nếu ông bà không đi lại được. Tiền chuyển vào tài khoản của cha mẹ.
Nếu ông bà muốn giữ sự công bằng trong nhà, một buổi họp gia đình ngắn trước khi ký, có biên bản ghi các con đều biết việc anh mua và mức giá, sẽ giúp tránh được những câu hỏi khó trả lời nhiều năm sau. Thêm một bước nhỏ hôm nay, bớt một vụ tranh chấp ngày mai. Ông bà cũng yên lòng hơn khi biết số tiền chữa bệnh đến từ một giao dịch mà không ai trong nhà phải băn khoăn.
Người uỷ quyền đồng ý rồi thì có được không
Đồng ý không thay được việc ký trực tiếp. Nhiều người nghĩ chỉ cần chủ tài sản gật đầu là xong. Về nguyên tắc, quy định cấm giao dịch với chính mình không nêu sự đồng ý như một ngoại lệ chung. Cách hiểu và áp dụng có thể khác nhau, và chính vì không chắc, cách an toàn là để chủ tài sản ký thẳng.
Đồng ý vẫn có ích làm chứng cứ. Nếu giao dịch đã lỡ làm, một văn bản thể hiện người uỷ quyền biết và đồng ý về giá, về người mua, giúp giảm rủi ro bị cho là lợi dụng. Nhưng nó khó thay được bước ký lại đúng tư cách.
Nơi công chứng có quyền từ chối. Công chứng viên kiểm tra tư cách các bên. Thấy một người ký cả hai bên, họ có thể yêu cầu chủ tài sản ký trực tiếp hoặc từ chối chứng nhận.
Người khác trong gia đình có thể không chấp nhận. Khi cha mẹ qua đời, những người thừa kế khác có thể đặt lại vấn đề về giao dịch. Một hợp đồng ký đúng tư cách ngay từ đầu là lớp bảo vệ tốt nhất cho chính bạn.
Khi người uỷ quyền phát hiện việc này đã xảy ra
Nếu bạn là người uỷ quyền và phát hiện tài sản của mình đã "được bán" cho chính người mình tin tưởng, bước đầu là lấy đủ giấy tờ và bình tĩnh đánh giá. Giá có hợp lý không? Tiền đã về tài khoản của bạn chưa? Tài sản đã sang tên, đã bán tiếp cho người khác chưa? Mỗi câu trả lời dẫn tới một hướng khác nhau.
Nếu giá hợp lý và bạn vẫn đồng ý để người đó mua, cách gọn nhất là ký lại hợp đồng trực tiếp. Nếu không đồng ý, gửi văn bản nêu rõ không chấp nhận giao dịch, yêu cầu hoàn trả và ngừng mọi thủ tục sang tên. Với tài sản giá trị lớn hoặc đã có người thứ ba nhảy vào, bạn nên hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để được chỉ hướng yêu cầu tuyên vô hiệu hay đòi bồi thường, trước khi gửi đơn đi đâu.
Nếu có dấu hiệu gian dối, như giả mạo chữ ký, khai giá sai, chuyển tiền đi nơi khác, việc tố giác với cơ quan có thẩm quyền là quyền của bạn. Cơ quan đó sẽ đánh giá có hay không dấu hiệu tội phạm; bạn không cần và không nên tự kết luận.
Câu hỏi thường gặp
Con được cha mẹ uỷ quyền bán đất có được tự mua mảnh đất đó không?
Không nên dùng giấy uỷ quyền để vừa ký bên bán vừa ký bên mua, vì đó là giao dịch với chính mình. Nếu muốn mua, để cha mẹ trực tiếp ký hợp đồng với con hoặc uỷ quyền cho một người khác ký thay bên bán.
Bán cho công ty do mình làm giám đốc có bị coi là giao dịch với chính mình không?
Nếu bạn vừa đại diện người uỷ quyền bên bán vừa đại diện công ty bên mua, đó là trường hợp một người đại diện cả hai bên, cũng bị chặn. Ngoài ra còn có quy định riêng về giao dịch với người có liên quan trong doanh nghiệp.
Tự thuê lại căn nhà mình được uỷ quyền cho thuê có được không?
Đây cũng là giao dịch với chính mình. Muốn thuê, bạn nên ký trực tiếp với chủ nhà, thoả thuận giá thuê rõ ràng và thanh toán vào tài khoản của chủ nhà.
Giao dịch đã sang tên xong thì người uỷ quyền còn đòi lại được không?
Có thể yêu cầu toà tuyên giao dịch vô hiệu và đòi lại tài sản, trong thời hiệu luật định. Nếu tài sản đã chuyển tiếp cho người thứ ba ngay tình, việc đòi lại phức tạp hơn nhiều.
Người được uỷ quyền có được tự trích tiền công từ tiền bán tài sản không?
Chỉ khi có thoả thuận thù lao rõ ràng cho phép trừ trực tiếp từ tiền thu được. Nếu không có thoả thuận đó, người được uỷ quyền phải giao lại toàn bộ tiền cho người uỷ quyền rồi mới nhận thù lao theo những gì hai bên đã thống nhất.
Đứng tên người khác để mua thay mình có tránh được quy định này không?
Không. Nếu chứng minh được người đứng tên chỉ là bình phong, bản chất vẫn là giao dịch với chính mình, và còn có thể bị xem xét như hành vi gian dối.